Die physische Sektorenkopplung ist ein zulässiger Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags nach § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB (Baugesetzbuch). Wesentliche Eckpunkte des Direktstromliefervertrags sollten mitgeregelt werden: Strommenge, günstiger Strompreis ohne netzentgeltbezogene Bestandteile, Lieferbedingungen. Wirtschaftlich profitiert die Kommune davon, dass der direkt gelieferte Strom von Netzentgelten, KWK-Umlage, Offshore-Umlage und Konzessionsabgabe befreit ist.

Die finanzielle Sektorenkopplung ist ein zulässiger Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags nach § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. Nr. 4 BauGB. Die Finanzierung erfolgt durch eine Mehrwertabschöpfung: Steigt der Wert eines Grundstücks durch eine kommunale Planungsentscheidung (z. B. Ausweisung als Sondergebiet für einen Windpark), kann ein Teil dieser planungsbedingten Bodenwertsteigerung zweckgebunden in einen kommunalen Energiefonds für Wärmeprojekte fließen. Dieser Energiefonds kann als zweckgebundenes Sondervermögen nach § 115 Abs. 1 Nr. 2 HGO (Hessische Gemeindeordnung) eingerichtet werden. Seine Rechtssicherheit steigt, wenn die Mittel auch für Vorhaben eingesetzt werden, die mit der physischen Sektorenkopplung verbunden sind.

Eine Mehrwertabschöpfung ohne städtebauliche Zweckbindung verstößt gegen das Kopplungsverbot. Jede Vereinbarung braucht eine klare räumliche und inhaltliche Begründung. Es empfiehlt sich, die Kommunalaufsicht frühzeitig einzubeziehen – zur Beratung und rechtlichen Absicherung, nicht zur Genehmigung. Zuständig ist je nach Gemeindegröße der Landrat, der Regierungspräsident oder das Hessische Innenministerium. Auch die Frage, in welcher Höhe eine Mehrwertabschöpfung rechtlich zulässig ist, wird derzeit noch geprüft.

Die Hessische Gemeindeordnung erlaubt Kommunen die wirtschaftliche Betätigung im Energiebereich. § 121 Abs. 1a HGO enthält Erleichterungen speziell für Energieprojekte. Kommunen dürfen sich hier wirtschaftlich betätigen, ohne die sonst geltenden strengen Voraussetzungen (u. a. Nachweis eines öffentlichen Zwecks und Nachrangigkeit gegenüber privaten Anbietern, die sogenannte Schrankentrias) vollständig einhalten zu müssen. Das eröffnet Spielräume für kommunale Beteiligungen an Wärme- und Stromprojekten.

Eine gutachterliche Stellungnahme (Entwurf, Stand Juni 2026, erstellt im Auftrag der KEEA durch Dr. Fabio Longo/Karpenstein Longo Nübel und RBID GmbH) ordnet die energierechtlichen Rahmenbedingungen für Direktleitungen zur Wärmeerzeugung ein. Zentrale Rechtsfrage ist derzeit, ob eine Direktleitung mehrere Abnehmer versorgen darf – ein Schlussantrag der Generalanwältin beim EuGH vom Februar 2026 (Rechtssachen C-722/24, C-756/24) deutet auf ein weites Begriffsverständnis hin; das endgültige Urteil steht noch aus. Das Gutachten wird nach dem EuGH-Urteil final überarbeitet.

Je nach Rechtssicherheit stehen derzeit drei Optionen zur Verfügung:

1. Eigenversorgung (Erzeuger und Verbraucher sind identisch) – höchste Rechtssicherheit.
2. On-Site-PPA (Direktstromliefervertrag zwischen Anlagenbetreiber und Großverbraucher) – mittlere Rechtssicherheit; offen ist derzeit, wie nah Erzeugungsanlage und Verbraucher tatsächlich beieinanderliegen müssen, um noch als 'unmittelbar räumlich nah' im Sinne von § 21b Abs. 4 Nr. 2b EEG zu gelten.
3. Erweiterte Kundenanlage – nach dem Engie-Urteil des EuGH (28.11.2024), das die Anforderungen an Kundenanlagen deutlich verschärft hat, sowie dem BGH-Beschluss vom 13.05.2025 faktisch nicht mehr nutzbar; eine Übergangsregelung gilt nur für Bestandsanlagen bis 01.01.2029.

Bis zur endgültigen EuGH-Entscheidung empfiehlt sich entweder eine separate Direktleitung pro Standort oder die Bündelung aller Wärmepumpen unter einem gemeinsamen Betreiber. Der Koalitionsvertrag 2025 kündigt zudem an, die physikalische Direktversorgung von Unternehmen auszuweiten.

Zu beachten: Im Stromsteuerrecht gilt eine Distanzgrenze von 4,5 km zwischen Erzeugungsanlage und Verbrauchsstelle (§ 12b Abs. 5 StromStV (Stromsteuer-Durchführungsverordnung)).